Вести-Москва

Российские риелторы зафиксировали рост спроса на жилье. Но это оживление не привело к повышению цен: наоборот, они продолжают падать, а рынок "выезжает" за счет обмена квартир, пишет деловой портал BFM.ru.

По данным аналитического отдела компании МИАН, осенью практически во всех крупнейших городах России был отмечен всплеск количества обращений потенциальных клиентов. В результате в Москве число реальных сделок увеличилось по итогам сентября на 10-50% (в зависимости от сегмента). Более резкий "всплеск" спроса был отмечен в Волгограде, Липецке, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Но уровень спроса еще далек от докризисного показателя: в Москве, например, на рынке новостроек он упал в 3,5 раза, во вторичном сегменте - как минимум 2 раза.

Как считают аналитики компании, далеко не все покупатели психологически готовы приобретать жилье по ценам, которые представлены на рынке, даже несмотря на снижение стоимости. Такая тенденция отмечена в Туле, Воронеже, Рязани, Екатеринбурге, Твери и Новосибирске.

"Наблюдаемый в сентябре 5-8-процентный рост цен в сегменте экономкласса подстегнул отложенный спрос - люди ждали "дна", и когда цены начали расти, они стали активно вкладывать деньги", - констатировал Геннадий Христич из отделения МИАН в Ростове-на-Дону.

При этом везде сегодня интерес к рынку новостроек гораздо ниже, т. к., опасаясь риска незавершения строительства, покупатели практически не рассматривают строящееся жилье. Снизилось и качество сдаваемых объектов (например, по мнению компании МИАН, в Ярославле и Набережных Челнах).

Особенностью спроса на вторичном рынке является резкое увеличение количества альтернативных сделок - до 80% в общей структуре. И если в Москве все большую популярность приобретает "trade-in", так называемый прямой обмен (в ходе которых квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств - доплат и компенсаций), то в регионах до 80% покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т.п.

Однако цены, несмотря на декларируемое риелторами оживление рынка, пока отказываются расти. По подсчетам МИАН, средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве сократилась в сентябре на 1,6%, вторичное жилье в среднем подешевело на 1,1%. В меньшей степени корректировке подверглось наиболее востребованное жилье нижних ценовых категорий - на 1,4%, стоимость квартир бизнес-сегмента снизилась на 1,2-1,8%, элитных - на 1,4-2,2%.

В целом тенденция к росту цен в сентябре проявилась в тех городах, где за прошедшие 9 месяцев было отмечено их максимальное падение (т.е. больше, чем в среднем по России: это в основном города Уральского и Южного округов, а также частично центра России).

В МИАН указывают, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой рентабельностью, поэтому чтобы сохранить бизнес, в ценах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%.

Если оценивать по снижению оборотов рынка, в Москве кризис еще впереди

По расчетам профессора РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадия Стерника, проценты снижения цен на вторичном рынке близки к тем, что дают аналитики МИАН, и вторичный рынок близок к стабилизации.

"По нашей шкале цены в Москве ниже примерно на 1 тысячу долларов от шкалы МИАН. Но темпы снижения в среднесрочной перспективе почти совпадают", - сказал BFM.ru эксперт.

"Если понимать под кризисом снижение оборотов рынка, а не как риелторы, снижение цен, которое на самом деле является инструментом борьбы с кризисом, то в московском регионе кризис еще впереди, - считает Геннадий Стерник. - Поэтому то оживление, которое мы наблюдаем, оно долго не коснется рынка новостроек в столичном регионе".

По его словам, баланс цена-качество-риски сейчас складывается не в пользу покупателя: цена слишком высока, риск недостроя велик, а риск быть обманутым при свершении сделки, например, стать обманутым вкладчиком, тоже никуда не делся.

По данным аналитического отдела МИАН, в текущем году с января по сентябрь лидерами по снижению цен стали Ростов-на-Дону и Пермь - более 30% за 9 месяцев, в Челябинске, в Волгограде и Новосибирске стоимость жилья упала на 25-30%, в Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле - на 20-25%.