Фонды недвижимости становятся публичным финансовым инструментом


Moscow-Live

Число фондов перевалило за сотню, а объем их совокупных активов - за 2 млрд долларов. При этом рост рынка сдерживают два фактора: недостаточная ликвидность биржевых торгов паями, а также проблема налоговых выплат.

Еще два года назад рынок закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН) был далек от того, чтобы называться коллективным. На тот момент действовали всего 35 фондов недвижимости, активы которых составляли лишь 250 млн долларов, а число пайщиков не превышало сотни. Однако за два года рынок фондов недвижимости существенно изменился, указывает "Коммерсант". Сейчас число сформированных фондов в настоящее время превышает 120, еще около 20 находятся в стадии формирования. При этом ежемесячно в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) регистрируются правила до десяти новых фондов недвижимости. В настоящее время число инвесторов-физлиц в фондах недвижимости превышает тысячу человек. Юридических лиц, имеющих вложения в фондах недвижимости, порядка 200.

По словам управляющего директора УК "Велес Капитал" Станислава Бродского, "в основном инвесторами фондов недвижимости выступают крупные частные инвесторы и организации строительного комплекса, а также собственники уже имеющейся недвижимости". Как отметил директор УК "БКС-Фонды недвижимости" Роман Шайнуров, в первую очередь спрос на фонды недвижимости формируют девелоперы, на втором месте идут собственники недвижимости, на третьем - инвесторы, стремящиеся на ней заработать.

В соответствии с этими предпочтениями и формируются фонды. По словам Романа Шайнурова, "владельцы недвижимости, как правило, предпочитают быть единоличными пайщиками, ЗПИФ интересует их как индивидуальный проект". По оценке председателя правления УК "Арсагера" Андрея Белявского, "около 70-75% фондов, по сути, не являются рыночными, так как созданы для осуществления проектного финансирования".

Тем не менее рыночная составляющая в фондах недвижимости все же присутствует. Девелоперы стремятся участвовать в ЗПИФах совместно с другими инвесторами, их интересуют дополнительные возможности привлечения средств для своих проектов.

На долю строительных фондов приходится 70-75% рынка ПИФов недвижимости. Рентные фонды занимают около 10% этого рынка, остальные же 15-20% приходятся на земельные фонды, в том числе сформированные под строительство недвижимости. ФСФР после принятия закона "Об инвестиционных фондах" собирается разделить эти два типа фондов. В строительные фонды будут разрешены вложения только квалифицированных инвесторов, с опытом работы на фондовом рынке и значительными объемами средств. Неквалифицированные инвесторы получат права инвестировать исключительно в рентные фонды.

Один из главных вопросов для частных инвесторов, по словам управляющих, ликвидность, т. е. возможность реализовать свои паи до окончания срока фонда. Ведь, в отличие от открытых и интервальных паевых фондов, управляющая компания имеет право погашать паи ЗПИФов лишь в ограниченных случаях. В отсутствие же вторичного обращения паев пайщик вынужден будет ждать окончания фонда. Так как фонды чаще всего создаются на срок пять-десять лет, такое ожидание под силу не каждому частному инвестору. По словам Марины Кислицкой, "если говорить о предпочтительном горизонте инвестирования для частного инвестора, это максимум пять лет, а лучше, три года".

Между тем из двух десятков фондов, чьи паи котируются на российских биржах, регулярные торги идут лишь с паями десятка из них. При этом наиболее популярными являются паи фондов "Югра фонд недвижимость" (УК "Регион Эссет Менеджмет"), "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог"), "Инвесткапитал - фонд недвижимости" (УК "Инвестиционный капитал"). При этом, как правило, число ежедневных сделок составляет в среднем не более десяти, однако объем торгов может составлять 5-15 млн рублей. Исключением являются паи фонда "Интерра", с которыми заключаются 30-50 сделок в день. Летом компания произвела дробление паев, в результате их стоимость оказалась сравнима со стоимостью акции РАО "ЕЭС России". Как отметил директор по работе с корпоративными клиентами "Эй Джи Кэпитал" Геннадий Талдыкин, "это позволяет торговать паями на бирже большому числу мелких инвесторов". Вместе с тем при проведении допэмиссий паев фонда управляющая компания ограничивает вложения 2 млн рублей, тем самым отсекая мелких пайщиков.

facebook
LJ